广州塔下的城中村，琶洲旁的“巨无霸”旧改——赤沙村旧改，刚刚表决结果出炉， 最终以98.75%同意率表决通过！

(资料图片)

意味着，赤沙村旧改项目的选址、分期、集转国、拆补方案就此敲定！

图源：网络

据悉，该村最新的年度工作计划：2023年10月，启动《实施方案》社员批后表决；2023年11月，开始动迁签约工作、12月开始拆除房屋。

来源：村民爆料

项目基本情况

赤沙村位于海珠东北部，紧挨新滘东路、华南快速路，北侧与琶洲会展中心一河之隔，与琶洲CBD咫尺之遥，沿新滘东路、江海大道驱车20分钟可达珠江新城。

此外，附近有规划在建的地铁18号线、12号线、11号线，赤沙滘站就在其南侧，轨道交通便利，未来一站即达琶洲CBD。地理位置十分优越。

图源：广州海珠发布

值得一提的是，今年年初，《琶洲南区城市设计深化及控制性详细规划》正式获的市政府批复同意，规划总用地面积约367公顷，体量超过半个珠江新城。

根据规划，这一片区将打造成琶洲地区高质量发展典范及大湾区“数字+”创新产业新高地。

在用地布局上，自然以商业、产业、公服市政设施用地为主，宅地基本上只有两大片。

一个是已经出让了的赤沙车辆段地块，另一个就是赤沙村。

琶洲南区批复规划

项目改造总用地面积69.38万平，改造范围内总建筑面积152.86万平。项目片区居民情况：居民1854户，户籍人口4187人。

赤沙村旧改最早始于2009年，至今经历了12年长跑，过程也颇为蜿蜒曲折。

1、2009年8月，富力与赤沙联社签订改造意向书。但由于城市更新旧改周期较长，旧改前期工作差不多长达十年，直到2018年，赤沙村才完成旧改意愿表决工作。

2、2019年4月11日，赤沙旧改选择合作意向企业表决结果的公示，与会的108名代表，有58人不同意富力作为合作企业，同意率仅为43.52%。

3、2019年4月17日，万科提交资料，正式报名参与赤沙村旧改项目，但由于不符合相关条件及要求，无缘赤沙旧改。

4、2019年4月22日到25日，另一竞争者保利带领约800名赤沙村村民参观琶洲村，承诺以广州旧改项目最高标准作安置补偿，终究未能通过意向合作企业资格审查。

5、2020年6月，富力+保利签约成为赤沙旧改的合作意向企业。按照3月挂出的赤沙村旧改招标文件，规定该旧改项目“不接受联合体申请”，也就是说，富力、保利两强，只能二选一。

6、2021年4月，富力以超98%的同意率，88亿的竞价成为赤沙村更新改造项目合作企业。

来源：赤沙经济联合社公众号

值得一提的是，该次表决会议明确了改造的时间节点：2023年12月31日前全部安置房开工建设，2025年12月31日前基本完成安置房建设。

项目拆迁补偿标准

先看看大家最关心的货币补偿，村民的实方补偿26440元/㎡，虚方2.5万/㎡，还有一些搬家费和奖励费等。

最大手笔的，应该是9.45亿元的那笔拆迁改造金额，用于作为村民额外的拆迁奖励。

这笔钱，约占了项目改造成本的1/10，支付完剩下的，还可归赤沙联社所有。

而安置补偿标准具体如下，村民有证的按证载1:1或建基X4层取最大值，大家可以参详参详：

值得一提的是，在临迁费的支付上，可谓相当大手笔。

方案透露，符合条件的被拆迁人，按集体物业临迁费不低于60元/㎡，私人房屋不低于40元/㎡的标准发放。

标准没什么太令人惊讶的地方，重点是，合作协议承诺首次临迁费一次性发放三年！这就直接与广州大部分旧改项目拉开差距。

表决方案来源：村民爆料

如果村民证载面积只有100㎡，光是临迁费一次性就能至少到账14.4万元（按40元/㎡计）。

项目改造方案曝光！

此外，关于赤沙旧改如何改造，其实在这次表决案中也有体现。

据规划，赤沙村旧改将总共分为19个地块。其中：

复建住宅地块9块，用地面积16.14万㎡；

复建商业地块3块，用地面积4.43万㎡；

融资住宅地块2块，用地面积3.62万㎡；

融资商业地块5块，用地面积7.26万㎡。

整个项目，将分为三期推进。

一期总建面65.56万㎡。其中融资住宅14.42万㎡，融资区和复建区将配建1所幼儿园、1所托儿所和一所小学。

二期和三期则不再有融资住宅。

二期总建面约60万㎡，其中融资区以商办为主，复建区将建设1所小学+1所中学。

三期总建面约41.53万㎡，其中融资区同样只规划商办，复建区则以集体物业为主。

可以看到，整个赤沙旧改中，融资住宅，即商品房的占比非常小，总体量不过14.42万㎡，只是一个中小体量楼盘的水平，整体是以商办和复建房为主。

不过，这超80万㎡的复建房，还是有机会搅动下市场。

根据改造方案，之后赤沙村的集体建设用地，将申请转为国有建设用地。届时，回迁房权属证将变为国有房产证，只要补交土地出让金，即可合法上市流转，跟普通商品房一样拥有70年产权。

虽说其价值，肯定与商品房有一些差距，但也是对琶洲市场的一大补充。

素材来源：赤沙经济联合社公众号、拆神、

广州PLUS、在湾区等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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