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截止4月20日，已有24家基金公司旗下基金公布一季报。做为机构重点关注的公募REITS，据华夏基金华润有巢REIT（508077）一季报数据显示，今年一季度基金实现收入1926.40万元，相较招募说明书同期预测数据完成度为108%；EBITDA（税息折旧及摊销前利润）为1208.53万元，相较招募说明书同期预测数据完成度为112%。值得注意的是，华夏基金华润有巢REIT一季度在经营层面和可供分配层面表现均超越招募说明书预测值。

作为基础设施公募REITs中的新业态，保障性租赁住房REITs一直备受市场关注。其中，华夏基金华润有巢REIT作为首只市场化机构运营的保障性租赁住房REIT，更是成为市场焦点，刷新了公募REITs网下询价倍数纪录且保持至今。

接下来，我们从运营数据方面，为大家梳理了以下两点：

经营层面，截至今年一季度末，华夏基金华润有巢REIT底层资产有巢国际公寓社区泗泾店和东部经开区店的出租率均优于招募说明书预测值。其中泗泾店出租率为96.99%，比预测值上涨了近6个百分点，期内新签租约343间。东部经开区店出租率为92.43%，比预测值上涨了2.4个百分点，期内新签租约515间。

基金可供分配金额方面，华夏基金华润有巢REIT今年一季度可供分配金额为1591.09万元，相较招募说明书同期预测数据完成度达133.07%，按天数做简单年化，其一季度分派率为5.34%。基金自 2022年11月18日成立至2022年年末的可供分配金额为716.24万元，该金额较2022年同期预测值的完成度为118.29%，2022年实现的年化分派率为4.92%，相关分派率在整个保障性租赁住房REITs中处于较高水平。

今年3月24日证监会发布通知，明确落实中央“房住不炒”要求，充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行。3月底首批扩募的4只公募REITs变更注册申请获得证监会批复。作为保障性租赁住房REITs的代表之一，同时也是有巢住房租赁唯一的REITs上市平台，华夏基金华润有巢REIT的扩募动向也备受市场关注。

华夏基金基础设施与不动产业务部联席行政负责人莫一帆表示，当前政府积极鼓励保障性租赁住房市场发展，中央政府和上海地方政府出台了包括税收优惠、土地供给、金融支持、公共服务等各方面支持的一系列政策，鼓励市场力量参与。但是与潜在需求相比，上海“十四五”期间保租房新增供应仍有较大缺口。此外，随着长三角一体化以及人口持续流入，上海市未来租赁需求将进一步增加，预计供需矛盾仍将持续紧张。有巢泗泾项目和东部经开区项目所代表的高品质与高性价比的保障性租赁住房项目将长期供不应求，成为新市民、青年人在上海租赁住房的首要选择，项目未来业绩有进一步提升的空间。

有巢住房租赁总经理陈嘉表示，作为市场化运营机构，有巢的经营优势体现在四个方面。首先是具备相对灵活的租金调整机制，相较于政府配租模式，华夏基金华润有巢REIT在满足政府对保租房租金管控要求的前提下，能够根据市场行情动态调价，实现量价平衡，业绩最优。其次是运营成本精细化管理，有巢依托华润集团、华润置地成本管理体系和战略采购、集中采购资源，建立了标准化的运营成本管控体系，能够实现项目运营成本精细化管控和全价值链管理。此外，在出租效能提升上，有巢搭建了完善的招租渠道矩阵，其中包括传统垂直渠道、新兴流量平台在内的外部渠道，以及会员体系、企业客户拓展为核心的自有渠道。最后，有巢搭建了独创的“3i体系”数字运营平台，为租赁住房项目提供全流程数字化解决方案，例如租房业务全场景线上化、自助化，实现基金管理人等REITs管理机构的数据化接入，助力项目运营降本提质增效。

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