冰川思想库特约撰稿丨三娘在此

即便是不关注房地产市场的人，最近应该都已经听说过一个房地产交易的专有名词：带押过户。

(相关资料图)

3月30日，自然资源部、中国银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署。

图/网络

按照官方解释，所谓带押过户是指依据《民法典》相关规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

我们可以一句话总结这一楼市新政：即便你没有能力还清现有的房贷，也不影响你置换下一套房产。

但说实话，近年来在“房住不炒”的政策大背景下，房屋交易上出台过很多细节上的修订，比如首套房房贷利率下调、多地放开购房资格认定等等，但市场的反馈显然都多少有些寥寥。

而这一次带押过户之所以声浪会更高一些，一部分原因在于，这是今年首个全国范围内的楼市新政；当然或许还有一个原因：这一次，就连在国内房地产调控执行最为严格的北京，也在《通知》发出即日就开始启动带押过户。

而且，相比其他城市，北京“带押过户”有一些创新，比如政策明确兼容跨行贷款，买方可以选择卖方贷款行，也可以在其他银行申请贷款。

如今，当各地刚刚经历了二三月的楼市小阳春，加之新的政策催化，那个多年来的老问题就又来了：当下此刻，是不是又一个不容错过的置业保值好时机？

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回过头看，自1990年启动住房商品化制度改革以来，在中国商品房交易波澜壮阔三十余年的历史上，有很多的关键交易节点。一旦你在那些时机选择买入房产，就意味着你能够搭上城镇化红利的高速列车；如果你还有幸在限购限贷政策之前购买了北上广的房产，那么更意味着几代人的资产状况可能得到了永久性地改变。

即便是你未能够搭上一线城市的高速列车，在那些年里，就算是你毫无投资技巧和看盘眼光，只要是买入不动产，几乎就不会跑输大盘。

但今天来看，这种就算是傻子都能发财的机会，显然已经不属于楼市了。

现在你只要离开北上广去往全国的任意一座县城，你应该都能看到起吊车和正在施工的工地。即便许多地方不愿意承认，但由房地产产业支撑起来的地方楼市，是维系多年地方财政的真正资金源头所在。

而不断盖楼的结果是，房子变得越来越多。

图/图虫创意

就在今年2月，根据《中国建设报》相关报道，由住建系统承担的房屋建筑和市政设施普查，涉及全国6.6亿栋城乡房屋建筑。这也是第一次大家对于全国到底有多少房子有了一个比较直观的数据认知。

而按照去年任泽平团队的一篇流传广泛的关于中国存量房产的报告显示，近40年来，中国城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。

而对应不断增长的房产数量的是，人口老龄化程度在不断上升，人口增长已经趋于停滞。曾经的供需杠杆，如今已经倒置。

而且可以预见的是，这种倒置恐怕是不可逆的——哪怕是有许多的年轻人在“5万元买套房”的赛博神话驱动下去往鹤岗，也无法再次托起这座工业老城的房产价格。而在中国的1300余座县城中，还有更多未被看见的鹤岗。

对于这些地方的房产来说，且不说带押过户，就算是首套给补助，可能都并不具备太大的意义。

这些年来，你已经不再能够听到炒房致富的消息。相反，我听到更多的是被套牢的炒房客以及那些无法接续的资金链断裂的声音。

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但尽管如此，我还是想说，当下对于以自住和保值需求为主的普通人来说，这可能还是不多的相对适合出手的时刻，特别是对于那些已经持有房产的人来说，当下可能更为重要。

如果说前三十年的房价上涨解决的是有没有的问题，那么接下来的日子，房产买卖交易的核心已经不在于有没有，而是在于好不好——那些处于人口持续流入的核心地段、拥有核心学区或者医疗资源、且整体城市营商环境还是比较尊重市场的地方，未来将会变得更加有价值。

而这些区域内的那些具有品牌开发商、物业背书的较新楼盘，也将会是未来楼市保值的首选商品。

其实看完这些要素也可以清晰发现，这些评价标准其实指向的都是同一类二手房产：改善型。这也是带押过户政策指向的方向。从带押过户的流程就能够看出，它不是解决有没有、能否上车的问题，而是解决好不好的问题，帮助那些在置换更好房产的换房人，在一买一卖的过程中降低制度性的交易成本，减轻交易流程中的资金压力。

而对应的，从微观上看，那些老破小、缺乏现代物业管理的房产显然价值将会大打折扣；此外，区位较差或者所在地区营商环境较为恶劣、企业信心不足的地方，未来也必然很难有持续性的发展。

图/图虫创意

其实这样的房地产市场的分化发展路径，其实在多个国家都已经得到了清晰的印证。即便是在经历了楼市崩盘的日本，对于如今的大多数日本人来说，东京核心区域的优质房产，依然是难以企及的存在。

当然，这并不是说带押过户就会带来房价的再一次疯狂上涨——在基本盘已经发生改变的当下，不出现大跌已经是万幸，此前我们曾经见到的大幅上涨大概率已经不会出现了。而且更为残酷的是，这一波改善型选手想要置换掉手中的老破小，必然意味着总要有这么一部分人来接盘。

在长江商学院教授刘劲的一篇研究文章中，他认为中国房地产的资产泡沫是局部性的，原因并非在于货币超发，而是源自土地的供需不平衡。而土地的供需不平衡来自两个因素：土地供给和经济增长在地理位置上的不平衡，以及土地财政带来的对工业用地的过度供给和对住宅用地的过少供给。

对于决策层来说，寻求房地产泡沫软着陆的方法固然重要；但在大分化时代，对于绝大多数普通人来说，能够最大程度保证个人财富跑赢大盘、避免个人财务硬着陆的，也可能只是这一部分改善型的房产了。

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